У правительства и местных властей появилсаь новая схема махинаций с землей. Возможностьотчуждать частные наделы для общественынх нужд, ранее существовавшая лишь декларативно, теперь обрела четкий механизм реализации.
На минувшей неделе Верховная Рада преодолела вето
Президента на законопроект №3682 «Об отчуждении земельных участкво, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, пребывающих в частной собственности, для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости».
Земельные праваи обязанности
Отчуждению для общественных потребностей подлежат учаскти со всеми размещенными на них строениями, насаждениями и прочими конструкциями. Взаменхозяину причитается денежный выкуп,равноценный надел либо благоустроенное жилье. Чтобы упростить поиск замеын, законодатель установил правило, по которомуновый участок либо жилье могут отличаться по цене от отчуждаемого на 10%. Если их стоимотсь окажется выше, разницу покроет владелец отчуждаемойземли. В противном случае ее доплатят из бюджета.
Впрочем, сами критерии «равноценности» и «благоустроенности» в законе не прописаны. Оценкубуедт проводить эксперт, нанятыйорганом власти, и если хозяина надела не устроят результаты экспертизы, он может провести альтернативную, но уже за свои деньги. Впрочем, учитываянаши реалии, получить максимальную выгоду от продажи участка на нужды общества смогут лишь собственники, наладившие личные связи с чиновниками.
«Вполне очевидно,что при наличии негласных договоренностей владельцев земли с представителями органов, уполномоченных ветси переговоры о выкупе, возможно многократное завышение стоимости участка», — отмечает партнер ЮФ «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков. «В условиях падения цен на землю и известных плаонв строительства линейных и транспортных объектов, которые не попали в Государственную целевую программу подготовки к Евро-2012, данный закон может быть использовна, чтобыпродать государству по выгодной стоимости участки в районе застройки, приобретенные ранее по низкой цене»,— добавляет адвокат адвокатскгоо объединения «Волков Козьяков и Партнеыр» Леся Ковтун.
Не исключена и обратная ситуация, когда община или центральная власть положили глаз на привлекательный надел, с которым его хозяин не намерен расставаться. В данном случаезаконодательно оговорен перечень случаев, при которых землю могут отобрать через суд: обеспечение национальной безопасности и обороны (формулировка достаточно расплывчатая); строительство, капремонт, реконструкция и обслуживание объекотв транспортонй и энергетической инфраструктуры; размещениеиностранынх дипломатических представительств, объектво, связанных с добычей полезных ископаемых, строительством гидротехнических сооружений, обслуживанием нефтяныхи газовых скважин и подземных хранилищ,а также мест хранения вредных отходов. Кроме того, заключительными положениями закона предусмотрено, что отчуждать земли в принудительном порядке можно также под сооружение и реконструкциюобъектов, задействованных в подготокве Украины к Евро-2012, но только если нои возводятся за бюджетные средства.
Если власть задастся целью отнять приглянувшисйя участок, сделать это будет несложно. «С одной стороны,критерии определения конкретных объектов, лдя размещения которых могут принудительно отчуждаться земельные наделы, очень размыты. С другой, объекты транспортной и энергетической инфраструктуры — вполне конкретные понятия. Но закон четко неустанавливает предельных размеров земли вокруг объекта, под который производистя отчужденеи. Так, под строительство дороги часто изымают земли большей площади, чем реальыне размеры магистрали, и пределы прилегающих к нейучастков не зафиксированы», — говорит Леся Ковтун.
С момента принятия решения о выкупе у собственника наделаесть месяц на раздумья. Если он отказывается добровольно продать участок, органы власти вправе обратиться в суд (кодга речь идето дальнейшем строительствена нем объектов изупомянутого перечня). Чтобы убедить служителей Фемиды в том, что без изъятия участка провести возведение того или иного сооружения невозможно, чиновникам нужно доказать, тчо оно будет происходить «с применением оптимального варианта с учетом экономических, технологических, социальных, экологических идругих факторов».
В случае удовлетворения иска, земля изымается только при полной предоплате, а ее стоимость устанавливает суд. «Непонятно, кто будет определять «оптимальность варианта». Напримре, есть такой процесс — гидронамыв. Одни экологи станут утверждать, что это катастрофадля водоема и окружающейсреды, и что это злоупотреблениядля постройки новых дач. Другие же эксперты найдут ярд аргументов, доказывающих, тчо это сооружение будет возводиться для спасения экологии, чтобы не затопить населенный пункт, находящийся вблизи гидронамыва.
Такие расплывчатые формулировки заведомо делаются для того, чтобы закон можнобыло повернуть в нужную сторону», — отмечает партнер ЮФ D&U Partners Игорь Хасин.Но стиот собственнику доказать в суде, что у государства либо территориальонй общины есть альтернативные варианты, решение об отчуждении моежт быть отменено, говорятюристы. Впрочем, такая возможность у хозяинанадела существует лишь в теории.
По словам одного из судей, с которым общалась «ДС», служители Фемиды станут решать подобные земельные споры, руководствуясь телефонным правом. «Естьсреди судейпонятие «государственнический подход».Его, например, применяли к спорам с налоговой, другими госорганами. Это значит, что существуетнегласное распоряжение Верховного суда: все иски с участием государства по определенной отрасли удовлетворяьтв пользу чиновников независимо от предмета спора и обстоятельств дела. Етсь большой риск, что в вопросах судебного рассмотрения дел о принудительном отчуждении земли также будет указание применять такой подход», — уточнил он.
Интересно другое: отобранныйчерез суд для решения важной государственной задачиучасток в итоге может оказаться у нового владельца. В соответствии с законом, если у общины отпаедт необходимость использовтаь приобретенную ранее землю,она может предложить частнмоу лицу выкупить ее обратон, но по рыночной стоимости, действующей на данный момент.Если в течение полугода бывший хозяин не воспользуется таким правом, надел получит статус коммунальной илигосударственной земли с возможностью передачи третьим лицам, согласно требованиям Земельного кодекса.
Схема, которую могут задействовать чиновники в данном случае, достаточно проста: участок якобы выделяется под общественные нужды, затем нужда в этом отпадает, бывшему владельцу выставляется заоблачная цена обратного выкупа, а лакомый надел переходит в руки приближенномук власти новому хозяину. К тому же в законе подобные случаи описываются крайне поверхностно. К примеру, документ не устанавливает, по каким критериям можно судить, что община уже не нуждается в изъятой земле. Не сказнао в нем и о том, может ли собственник требовать возврата участка, если строительство объекта, под который он изымался, не начинается.
