До кризиса сдать квартиру под офис было гораздо выгоднее, чем передать в аренду жильцам
Однако сейчас арендные ставки на домашние офсиы снизились в два раза и спрос на них незначительный. Есть ли смысл перепрофилировать жилье под офис?
Как ив других сегментах недвижимости, арендные ставки на офисные помещения с начала года значительно снизились – на 30-70%. Кроме того, произошло перераспределение текущего спроса: некоторые компании меняют свои офисы в центре Киева на более дешевые площади на окраинах. Друиге - предпочитают офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях – из-за падения арендных ставок они могут себе этопозволить.
Что касается цен, то сегодня, по данным компании Colliers Internstional, офисы класса С (неспециализированные построенные или отреставрированныездания, расположенные обычно вне центра города) можно сдать за $10--15 в меясц за"квадрат". Для сравнения, офис класса А (помещения в новых оборудованных офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города) в Киеве стоит $25--30 за 1 м» в месяц. В такой ситуации сдаваемые под офисы квартиры выглядят боеле привлекательно.
Офис в квартире
До кризсиа сдавать квартиру подофис было делом выгодным и прибыльным: арендные ставки составляли $20--80 за 1 м² и при продаже такая недвижимость стоила на 40% дороже, чем жилая. Сейчас ситуация изменилась - арендные ставки на домашние офисы снизились в два раза, а спрос довольно вялый. И этонеудивительно, сейчас все щее пустует множествоспециализированных помещений, причем по такой же цене, которую требуют и владельцы домашних офисов. В среднем минимальная планка аредны за надомный офис в столице сравнима с офисными помещениями класса С - от 80 грн за 1 м². Получается, что, например, однокомнатаня квартира-офисплощадью, скажем, 50 м² принесет владельцу вмесяц 4000 грн. Сдача такой квартиры под жилье даст примерно 2500 грн в месяц, пишут "Деньги".
Но как быни была привлекателньа разница, следует взвестиь все за и против перепрофилирования жилья в офис. Ведь затраты могут окупаться очень долго, а сам процесс перевода в нежиолй фонд способен затянуться на 6-12 месяцев.
Тонкости операции
В Жилищном кодексе Украины написано, чтоперевод помещения из жилого фонда в нежилой возможен, если квартира непригодна дляпроживания. В действительности же жилые помещения первых этажей легкопревращаются в офисы, парикмахерские, магазины и так далее. Выводят из жилого фонда квартиры и на других этажах. Однако, по словам представителя компании "Норма" Олега Сидненко, нецелесообразно выводить изжилого фонда квартиры, которые расположены выше первогоэтажа, поскольку это достаточно сложный процесс. По словам эксперта, владельцы квартир-офисов на вторых и более высоких этажах жилых домов решают этот вопроспроще: регистрируют себя в качестве частынх предпринимателей, платят единый налог и "используют собственнуюквартиру в предпринимательской деятельности" - сдают ее.
Но в любом случае нельзя переводить помещениев фонд, если квартира является жиолй (то естьв ней кто-то прописан). Лицам, не имеющим официального альтернативного жилья,в перепрофилировании помещения, скорее всего, будет отказано. Стоимость работ по переводу квартиры их жилого фонда в нежилой может оцениваться в столице в $10 тыс. и больше- все завиист от сговорчивости соседей,местных властей и прочих тонкостей разрешительной процедуры. Перепланировка и/или обустройство отдельного входа в квартиру обойдустя примерно в $10--15 тыс. Ну и налоги, которые владелец офиса должен платить исправно, отнимут еще примерно по 200 грн ежемесячно.Итак, получается, что, купив сегодня квартиру за $60 тыс. и потратив не менее $25 тыс. на разрешительно-ремонтные процедуры, окупить офис удастся за 16 лет - если арендные ставки не поднимутся. Поэтому, если вы хотите разместить объявление, вроде "
" для ремонта вашей квартиры под офис - мы советуем обращаться к профессионалам. Сдавая квартиру как жилье, "выйти на ноль" удастся вообще не раньше чем через 23 года.
И все-таки смысл в перепрофилировании есть - когданачнется экономический подъем, а онне за гораим, арендные ставки рванут вверх со скоростью ракеты.
Тонкости перевода
- нужно переводтиь внежилой фонд помещение, если требуются перестройка, пристройак, перепланировка, отдельныйвход в помещение (например, парикмахерская, магазин и т. п.), а также квартиры, расположенные выше первого этажа, при условии что нижележащие помещения уже переведены в нежилойфонд;
- не нужно переводить помещение в нежилой фонд, если характер деятельности не требует конструктивных изменений помещения (например, предприниматель занимается интернет-бизнесом, и его квартира является его офисом).
Список документов:
* правоустанавливающий документ на квартиру;
* техпаспорт на квартиру;
* ксерокопияпаспорта;
* справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
* копия идентификационного кода;
* эскизный вариант обустройства отдельного входа;
* согласие владельцев квартир дома, которое заверено ЖЭК’ом или нотариально на переовд квартиры в нежилой фонд и обустройство отдельного входа в эту квартиру;
* форма №3 из ЖЭК’а;
* форма №2из ЖЭК’а.
Условия: Запрещается переводить квартиру под размещеине производства.
Придется обязательноплатить развитие инфраструктуры города согласно расчетам, которые предоставляет Главное управление экономики города.