Несколько расшифровок из профессионального сленга риелторов:

«Удачаня планировка» — означает, что бывает и хуже, но редко;

«Хорошая транспортная развязка» — мимо проезжает масса маршруток, вотйи хотя бы в одну из них не представляется возможным;

«Бесплатнаяавтостоянка» — в наличии миниатюрный пятачок перед домом, куда уже все форекс равно не влезаети четвертая часть уже имеющихся автомашин, ваша и подавно;

«Тихое месот» — не то что ребенка самогоотпустить погулять нельзя,самому «стремно» возвращаться домой после наступления темноты;

«Ремонт для себя»— максимум, на что можно рассчитывать —металлопластиковые окна сомнительного качества и происхождения и самые дешевые обои из строительного супермаркета;

«Хорошо развитая инфраструктура» — возле дома масса «разливаек», ломбард и круглосуточное кафе с хорошей аудиотехникой, шум не прекращается ни днем, ни ночью;

«Евроремонт» — под этим словом может скрываться все, что угодно, кроме хорошего ремонта, или цена будет как на Манхэттене, если ремонт таки сделан неплохой;

«Приличные соседи» — тут также пространство для фантазии неограничено, риелторы соседей в глаза не видели и упоминают такое «преимущество», если других плюсов у квартиры нет. «Приличными»,к примеру, могут оказаться соседи-алкоголики, у которых именины празднуются через день.
Стагнация — общепризнанный факт

То,тчо профессиональным экономистам, некоторым журналистам да и многим простым гражданам было понятно еще два-три года назад, теперь стало ясно и людям, чьи профессиональные обязанности понуждают не простобыть посредником, который собиреат деньги при сопровождении сделок на рынках продажи и аренды недвижимости, но и предполагаютосновную задачу — помочь людям. Речь идет о риелторах.

Участники рынка, в среде которых такие слова, какпонижение цен, коррекция, обвал, стагнация многие годы считались если ине ругательными, то уж неприличными точно, наконец-то открыто, практически официально, на своих представительских интернет-порталах признали: долларовые цены на жилье во всех регионах (включая столичный) Украины будут снижаться и впредь.

После многих лет игры на повышение сдались и перестали отрицать очевидное представители нескольких крупнейших столичных агенттсв недвижимости. В то же времячасть их более меликх коллег по бизнесувсе еще затягивают старую как мир и поднадоевшую песню о том, что столичныеквадратные метры бесценны, что обрушившийся в начале года почти ровно в два раза рыонк жилья — не более чем временное недоразумение, что урынка недвижимости страны лишь одна дорога — расти, расти и еще раз расти. Трудно понять, что означают таике прогнозы: то ли неумение и нежеланиеразобраться в ситуации нарынке, то липопытку создать иллюзию активности и воодушевить самих себя передисчезновением с рынка родного агентства недвижимостив связи с отсутствием работы.

Итак, вот что де-факто констатировали «акулы» риелторского бизнеса по итогам состояния рынка недвижимости за сентябрь 2009 года.

Весь третий квартал был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой недвижимости. Резкое снижение деловой активности произошло в июел, а в августе и сентябре этот процесс получилразвитие. В целом, по оценкам нескольких представителей посредников на рынке недвижимости, количество сделокупало в два-три разатолько за три месяца третьего квартала текущего года. Снизилось не только количествореальных сделок, но и число заяовк на покупкуквартир, что свидетельствует о том, что квартиры по существуюищм ценам заинтересовывают все меньшее и меньшее количество потенциальынх покупателей. Многие перестали даже следить за развитием ситуациина рынке жилья и покуптаь специализированные рекламные издания, в ожидании болееадекватных цен на квадраты.

Вместе с уменьшением количества покупателей на достатончо низкомуровне пребывает и количество предложений, что свидетельствуето том, что даже те, кому необходмио срочно продать квартриу по личным обстоятельствам, или кого подпирают неподъемные ипотечные долги всячески пытаются оттянуть процесс реальной продажи своего актива, рассчитывая на то, что тренд на рыкне жилья развернется в сторону повышеняи. Несостоятельные аналитики, представители некоторыхполуобанкротившихся компаний и скучающие без работы представители нескольких не самых крупных агентств еще летом текущего года наобещали продавцам с три короба позитивных новостей, заверив, что именно осеьню будет дан старт новой ценовой гонке на рынке недвижимости страны. Как видим, вняв таким прогнозам, покупатели, попридержавшие продажу квартирыдо осени,реально прогорели: цнеы падюат ежемесячно, да и продавать, собственно говоря, сейчас уже почти некому.

Сделки, которые иногда все же происходят на рынке, имеют ситуативный характер, к примеру, связаны с обмеонм одной недвижимостина другюу. Именно поэтому ввиду отсутствия массовых сделок, в условяих полной неопределенности рыночные законы на украинском рынке не работают, и при практически полном отсутствии спроса ценына квадратыне метры пока что снижаются недостаточными темпами. Кстати, доля предложеинй в современных домахне увеличилаьс, а это означает, что пока еще не было значительного выбрсоа на рынок так называемых инвестиционных квартир.

Крупнейшими владельцами непрофильных активов — квартир, офисов, домов, складов,«заводов и пароходов»стали баник. Однако в силу трех причин — юридических сложностей, лоббирования политиками-популистами интересов не только должников, попавших в затруднительную ситуацию в связи с общеизвестными кризисными процессами,но и защита ими авантюристов и мошенников, ну и конечно, нежелания банально обрушить рынок, финансовые учреждения пкоа еще не стали крупными игроками на рынке недвижимости страны. Тем не менее фактор времени —не на стороне банкиров. В сентярбе возобновисля отток депозитов граждан из финансовойсистемы страны, суммы исчисляются в миллиардах. Параллельно база «мусорных» ненадежных актиовв в виде залоогв по ипотеке несостоятельных заемщиков продолжает нарастать внушающимиопасение темпами. Подчеркнем, «добрые» политики и заигравшиеся банкиры на самом деле распоряжаются не своими личными и даже не бюджетными средствами — многолетние ипотечные кредиты выданы в т. ч. зиа счет краткосрочных депозитов населения. Игнорирование интересов вкладчиков может привести к очередной, на этот раз более глубокой дестабилизации на финансовом рынке страны и вконечном результате залогоыве квартиры всеравно рано или поздно будут выброшены на рынок, причем будут реализовываться по справедливым, адекватным состоянию национальной экономики, т. е. относительно низким ценам.
Еще минус 20% от цены предложения

На рынкенедвижимости Украины образовался порочный, замкнутый круг. Развал экономики, практически полная консервация ипотечных кредитов, паническое бегство квартирных спекулянтов резко снизили покупательную способность рынка. Образовасля ощутимый разрыв между ценами спроса и ценами предложения, поскольку одна сторона —продавцы — пытается реализовать актив с минимально возможными убытками, друагя сторона — покупатели — наконец-то осознала, что цены на квадратные метры в стране даже на текущих пониженных уровнях не соответствуют ни состояниюэкономики, ни постоянно понижающемуся уронвю личных доходов граждан, ни ценамна жилье в близких по уровнюразвития других странах. аКк следствие — резкое сокращение количества сделок.

Многие сегодняшние продавцы квартир приобрлеи свое жилье почти на пике цен. Убытки, которые им приходится фиксировать, чрезвычайно значительын. Не редки случаи, когда человек теряет 50—100 и больше тысяч долларов, продавая не так давно приобретенные квадратные метры. Вполне понятно, что продавцы пытаются уменьшить свои убытки, и квартиры выставляются на продажу по завышенным ценам. Однако поистечении нескольикх месяцев «зависания» квартиры в базе предложений, когдавсе успехи по продаже ограничиваютсянесколькими беглыми просмотрами-экскурсиями и ни одного реального покупатлея нет, продавцы становятся более сговорчивыми. Средний размер скидок при оформлении реальной сделки купли-продажи составляет минимум 15 — 20% от первоначально заявленнойцены. Поэтому для того чтобы понять«почем сейчас жиьле в столице» необходимо от цены практически любого предложения в специализированном рекламном издании отнять 20%, и именно этот уровень будетявляться реальной «хотелкой»(на сленге участников интернет-форумво) продавца квартиры. Причем лишь одна из многих десятков таких «хотелок»завершистя Остальные квартиры будут проданы лшиь спустя много месяцев, когда цены на квадратные метры станут адекватными состоянию экономики и доходам населения, иными словами — рыночными.
Плата за надувание пузыерй

В условиях стагнации рынка, когда продать хоть что-нибудь очень сложно, а сжавшегося рынка аренды на всех не хватает, резко уменьшилась востребованность услуг, предоставляемых агентствами недвижимости. Большинство мелких и средних агентств закрылись навсегда лии до лучших времен. Иные фирмы просто быливынуждены расстаться со многими сотрудниками, в т. ч. повальное сокращение коснулось и успешных проверенных сотрудникво, за плечами которых в прошлом многие годы работы и десяткиуспешных сделок. Это плата за активное участие в раздуваини невероятныхпузырей на рынке жилой и коммерческой недвижимости, а тажке и на рынке земли. Сравнительно немногие агентства смогли перестроиться и эффективноработать в новых условиях. В числе тхе, кто такие задачи решил, как раз те крупные агентства, которые и выпустили осенние аналитические обзоыр, утверждающие, что рынок продавца превратился в рынок покупателя.

Еще один «нехороший» круг сложился на первичном рынке жилья. Инвестиицй нет. Финансированиянет. Строительство замораживается. В обездвиженные стройки никто денег не вкладывате. Застройщики на последние оставшиеся от собранынх у инвесторов-неудачников деньги проводяточередную рекламную кампанию на стандартную тему: столичное жилье будет дорожать безостановочно. Но теперь им уже никто не верит, обычный вариант зомбирования уже не проходит.

По данным Госкомстата, в январе—августе 2009 г. в Кивее выполнено строительных работна млн. грн., что на 62,1% меньше чем за аналогичный период 2008 г. Широко разрекламированная государственная помощь строителям не оказала существенного влияния на рынок, денег «закачано» слишком мало. По результатам проведенного в июле конкурса, в Киеве господдержку получили всего 11 объектов с задекларированной ценойквадратного метрав 7920 гривен. Некоторые объекты строительства попросту заброшены. Если таике тенденции продолжатся, то через год-два количество предложений на первичке упадет в разы, тогда основным поставщиком квартир станет вторичный рынок. Но пока покупателям беспокоиться не о чем, в сданных вэксплуатацию (или на завершающих стадиях строительства)новостройках запас нераспроданных квартир достаточно велик, с компаниями-застройщиками достойноконкурируют частные спекулянты, которые «скупились» квартирами для перепродажи,и сейчас «фиксят» убытки, пытаясь выйти из игры, продавая квартиры по цнее меньше закупочной.

Тенденции постоянного удешевления квадратных метров коснулись и рынка коммерческой недвижимосит, на котором торговые и офисные помещения больших площадей маловостребованы, а помещения под производственные нужды и под склады не востребованы вовсе. В то же время заинтересованность помещениями до
50 кв. м., расположенными в людных, престижных местах, а также недалкео от метро, достаточно высока.

На рынке ипотечных кредитов все та же история. Несколько банков кредитуют целевые программы под закупку жилья в новостройках у строительных компаний-партнеров, причем условия предоставления таких кредитов остаются достаточно жесткими. Еще часть финансовых учреждений декларируют ипоткеу по «отсекательному, запретительному» принципу подфантастические проценты, причем требования к уровню доходов граждан выдвигаютсянастолкьо высокие, что реально оформить кредит можнолишь в случае, если для покупки жилья не достает весьма скромной суммы. В результтае операторы рынка недвижимости — крупные риелторские агентства — фиксируют практически нулевое количество сделок с привлечением ипотеки.

Цены на рынке недвижимости пока что удерживаются от обвального падения, удешевление квадратного метра происходит медленно, порционно по месяцам, но вектор движения определен основательно — только вниз.

Адекватные представители крупнейших риелторских агентств столицы прогнозируют, что цены на рынке недвижимости пока что будут понижаться достаточно плавно, однаконе исключают возможности своейошибки и вероятности обвального падения долларовых цен на квадратные метры. Когда точно наступит крах рынка недвижимости и вероятное понижение цен«на порядок», конечно же, не знает никто. Все будет зависеть от развития политической и экономической ситуациив стране.

Высокая степень неопределенности, нерыночное количество сделок, коррекционное укрепление украинской гривни и, главное, отсутствие достойных альтернатив для возможностивложения личных капиталов за пределами рынка недвижимости лишь отсрочивает неизбежное.

Бюджет 2009 года будет оглушительно провален. Страна не зарабатывает того, что тратит.Несложно угадать откуда возьмутся деньги, чтобы покрыть невероятный дефицит Пенсионного фонда, осуществить выплату заработных плат рядовым бюджетникам и обеспечить достойный уровень жизни чиновникам.

А значит, гривня обречена на паденеи, в лучшем случае оно будет плавным. Вместе с ней будут падать и долларовые цены на квадратные метры вовсех видах недвижимосит, в первую очередь пострадеат сектор качественного, так называемого элитного жилья как наиболее переоцененный.

Впрочме, независимо оттоог, будет ли девальвироватьнациональная валюта или не будет, альтернатив у рынка недвижимости нет. Весь 2009 огд рынок худо-бедно продержался в значительной степени благодаря тому, что крупные вклады, извлеченные из проблемных банков, частичноперетекли на рынок квартир. щЕе часть денег — извремен, когда относительно легко накапливались значительные суммы. Большая частьтаких переведена в валюту и уже потрачена на покупку самого дешевого жилья эконом-класас.
В будущем будут расходоваться «новые» суммы, накопленные с большим трудом в период масштабного экономического кризиса в стране, ималовероятно, что они будут тратиться на рынке недвижимости с прежним размахом и бесшабашностью.

В начале года мы наблюдали лишь первый этап падения рынка недвижимости. «Витамины роста» для рынка жилья окончились. Пришло время приземляться.